Auteur
De levering van oud vastgoed (een gebouw dat langer dan 2 jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen) is vrijgesteld van btw, terwijl de verkrijging ervan belast is met overdrachtsbelasting. Indien de koper recht heeft op aftrek van voorbelasting, kan het gunstiger zijn dat de levering btw-belast is, terwijl de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing is. In het Don Bosco-arrest oordeelde het Europese Hof van Justitie dat de levering van oud vastgoed én de sloop ervan samen één prestatie vormen, namelijk de levering van een bouwterrein.
Om te komen tot een btw-belaste levering, terwijl feitelijk oud vastgoed wordt overgedragen, dient de verkoper tevens in te staan voor de sloop. Hij dient voor zijn rekening en risico een overeenkomst aan te gaan met het sloopbedrijf. De kosten daarvan mag hij, als aanvulling op de koopsom, in rekening brengen aan de koper. Hoewel in de zaak voor het Hof van Justitie voorafgaande aan de levering al met de sloop was begonnen, is dat volgens de Belastingdienst geen vereiste.
Met een beroep op het Don Bosco-arrest oordeelde de Hoge Raad dat ook bij één koop-/aannemingsovereenkomst sprake is van een btw-belaste levering als er nieuw onroerend goed wordt geleverd. In dat geval wordt de levering van het oude vastgoed tezamen met de aannemingsovereenkomst als één btw-belaste prestatie gezien. Voor de overdrachtsbelasting is dan in beginsel de samenloopvrijstelling van toepassing.
Als de koper van de woning geen aftrekrecht heeft, is het juist gunstiger om met een gesplitste koop- en aannemingsovereenkomst te werken. Ondernemer A levert dan het oude vastgoed, de grond, in de overdrachtsbelasting, terwijl ondernemer B de sloop- en aannemingswerkzaamheden voor zijn rekening neemt. Van belang daarbij is wel dat A en B als zelfstandige ondernemers optreden en bijvoorbeeld geen onderdeel uitmaken van dezelfde fiscale eenheid omzetbelasting.
De adviseurs van Basalt hebben veel ervaring op dit gebied. Laat het ons weten als wij met u mee kunnen denken.