Auteur
Bent u voornemens aandelen te kopen in een rechtspersoon met vastgoed? Dan is het van belang om na te gaan of onder meer aan de doeleis wordt voldaan.
Aandelen in een rechtspersoon worden aangemerkt als fictieve onroerende zaken als zowel aan de bezitseis als aan de doeleis wordt voldaan. Er is dan sprake van een zogenaamde OZR (onroerendezaaksrechtspersoon). Als de verkrijger een belang krijgt van meer dan 1/3 in een OZR is overdrachtsbelasting verschuldigd Van een OZR is sprake als voldaan wordt aan de bezitseis en de doeleis.
De bezitseis houdt in dat de bezittingen van een rechtspersoon voor meer dan 50% uit onroerende zaken bestaan, waarvan 30% in Nederland ligt. Aan de doeleis wordt voldaan als de onroerende zaken voor ten minste 70% dienstbaar zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van deze onroerende zaken.
Een rechtspersoon-hotelbedrijf droeg de hotelonderneming over aan een derde, maar hield de panden zelf in bezit. Zij ging die vervolgens verhuren aan de derde. Later heeft de derde alle aandelen in de rechtspersoon overgenomen. Volgens het Hof Den Bosch werd in dit geval voldaan aan de doeleis. Het bedrijf waarvan de aandelen werden verkocht, verhuurde slechts panden. Die verhuur wordt aangemerkt als exploitatie van onroerende zaken. Dus werd voldaan aan de doeleis. Dat de koper van de aandelen de panden zelf gebruikte voor zijn eigen materiële onderneming, maakte volgens het Hof niet uit.
Bij de verkrijging van aandelen in een B.V. die zich bezig hield met de verhuur van opslagruimte (‘self-storage’) oordeelde Hof Amsterdam dat aan de doeleis werd voldaan. De terbeschikkingstelling van de onroerende zaken is niet ondergeschikt aan het geheel van prestaties, waaronder klimaatbeheersing, begeleiding, advisering, verzekering, beveiliging en de terbeschikkingstelling van rolwagentjes. Van belang daarbij is het perspectief van de klanten. Van zogenaamd eigen gebruik was volgens de Hoge Raad wel sprake bij een B.V. die datacenters exploiteert. De ter beschikking stelling van ruimten is volgens de Hoge Raad ondergeschikt aan het creëren en waarborgen van de condities waaronder ICT-apparatuur optimaal kan worden benut.
In een andere casus oordeelde de Hoge Raad dat de exploitatie van een camping een materiële onderneming met zich meebrengt. Volgens de Hoge Raad verschilt deze exploitatie wat betreft de toeristische plaatsen, gelet op de korte duur waarvoor deze worden verhuurd en de aanwezigheid van bijkomende (recreatieve) voorzieningen, niet wezenlijk van de exploitatie van een hotelbedrijf. In dat geval is sprake van eigen gebruik en niet van exploitatie.
De beoordeling of wordt voldaan aan de doeleis is meestal een zeer feitelijke aangelegenheid. Steeds moet worden beoordeeld of de verhuur centraal staat (exploitatie) of dat juist sprake is van eigen gebruik (de materiële onderneming).
De adviseurs van Basalt hebben veel kennis en ervaring op dit gebied. Laat het ons weten als wij met u mee kunnen denken.